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Kündigung des Mietvertrages wegen Umbauarbeiten?

Das schweizerische Mietrecht setzt bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Bei der Miete von Wohnungen und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst.
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht für deren Ungültigkeit. Eine solche Härte ist aber hinsichtlich einer Erstreckung des Mietverhältnisses relevant. Bei einer mangelnden oder fehlerhaften Begründung der Kündigung wird in der Regel angenommen, es fehle an einem schützenswerten Interesse an der Kündigung. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des Mietverhältnisses, die hinsichtlich umfassender Umbau- oder Sanierungsarbeiten ausgesprochen wurde, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, sofern durch die Umbau- oder Sanierungsarbeiten eine Weiterbenutzung des Mietobjektes erheblich eingeschränkt wird. Wenn die Vornahme der geplanten Renovierungsarbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder unerheblich erschwert oder verzögert würde, wäre eine Kündigung anfechtbar.
Die Beurteilung, ob das Verbleiben des Mieters die Umbauarbeiten erheblich erschweren oder verzögern würden, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Somit setzt die Gültigkeit der Kündigung voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt. Aufgrund dieses Projektes soll es dem Mieter möglich sein, abzuschätzen,
ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjektes erforderlich machen.
In einem Entscheid aus dem Jahre 2015 stellte das Bundesgericht fest, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein Projekt vorliegen muss, aufgrund dessen hinreichend konkret beurteilt werden kann, ob die Umbauarbeiten mit dem Verbleib des Mieters im Mietobjekt unvereinbar wären. Kann der Vermieter dies nicht belegen, hat dies die Anfechtbarkeit der Kündigung zur Folge.

Lic.iur. et lic.oec. Anita Dähler-Engel, Rechtsanwältin, Anwaltsbüro Schlatter Aepli Partner, 8280 Kreuzlingen


Wie lange muss ich für meine mündige Tochter Unterhalt bezahlen?

Meine Tochter, 25, hat nach vier Semestern das Medizinstudium abgebrochen und auf Psychologie umgesattelt.
Jetzt ist sie am Bachelor gescheitert und will Lehrerin werden. Wie lange muss ich noch Unterhalt zahlen?

Dauer der Unterhaltspflicht

Der Unterhaltsanspruch eines Kindes gegenüber seiner Eltern dauert grundsätzlich solange an, bis es eine
„angemessene Erstausbildung“abschliessen konnte. Dabei gilt die Matura beispielsweise nicht als Erstausbildung,
da sie noch keine Befähigung zu einer Berufsausübung vermittelt. Gerade bei Studierenden kann die
Ausbildung bekanntlich auch etwas länger dauern. Eine Altersgrenze bei der Unterhaltspflicht existiert nicht.
Die vielfach irrtümlich angenommene Altersgrenze von 25 Jahren ist gesetzlich nicht normiert.

Wann ist ein Unterhalt nicht zumutbar

Der sogenannte Volljährigenunterhalt muss aber den Eltern zumutbar sein. Die Zumutbarkeit bezieht sich einerseits
auf die finanzielle Situation der Eltern und andererseits auf die persönliche Situation zu dem zu unterstützenden
Kind. Finanziell zumutbar ist ein Unterhalt, wenn das Einkommen der Eltern höher ist als das Existenzminimum
plus einen Zuschlag von 20 Prozent. Persönlich nicht mehr zumutbar ist der Unterhalt, wenn ein Elternteil
ohne persönlichen Kontakt zum Kind zur „reinen Zahlstelle“ degradiert wird. Die Kontaktverweigerung muss aber
vom Kind ausgehen und die Eltern darf daran keinerlei Verschulden treffen. Das Kind hat im Gegenzug dazu
die Pflicht, selber zu seinem Unterhalt beizutragen, sofern eine Erwerbstätigkeit neben der Ausbildung möglich ist.
Zumutbare Einsparungen des Kindes, wie beispielsweise das Wohnen im Elternhaus, sind bei der Berechnung des
Unterhaltes ebenfalls zu berücksichtigen.

Eltern müssen auch Scheitern akzeptieren

Viele Studierende realisieren erst während der ersten Semester, dass ihnen die gewählte Studienrichtung nicht entspricht.
Ein Wechsel des Studienganges haben die Eltern hinzunehmen. Auch ein gelegentliches Scheitern eines Studierenden
bei Zwischenprüfungen lässt die Unterhaltspflicht nicht erlöschen. Solange ein Kind nicht grundsätzlich ungeeignet für ein
Hochschulstudium erscheint, muss ein etwas längerer Weg akzeptiert werden und die Unterhaltspflicht besteht weiter.

Anita Dähler-Engel, Rechtsanwältin, Anwaltsbüro Schlatter Aepli Partner, Kreuzlingen

 

 

Achtung auf Steuern bei Veräusserung von Aktien oder Stammanteilen

Soeben hat der Unternehmer sein kleines Familienunternehmen (GmbH) im Hinblick auf seine Pensionierung an
einen Mitarbeiter veräussert. Allgemein bekannt ist ja, dass der Kapitalgewinn aus Veräusserung von Stammanteilen
im Privatvermögen an einer GmbH (oder von Aktien) steuerfrei ist. Trotzdem erhält der Unternehmer einen Brief
der Eidgenössischen Steuerverwaltung. Die Steuerverwaltung teilt mit, es liege ein Mantelhandel vor, eine faktische
Totalliquidation, was zur Besteuerung führe.

 

Mantelhandel

Um solche und ähnliche unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sind bei der privaten Veräusserung der Mehrheit
von Unternehmensanteilen gewisse Eckpunkte zu beachten. Sonst ist der Verkaufserlös, soweit er den Nennwert der
Anteilsrechte übersteigt, als Einkommen zu besteuern. Die Unternehmung muss bei der Veräusserung aktiv gewesen
sein. Sobald eine inaktive Unternehmung veräussert wird, stellt sich die Frage des Mantelhandels. Ein solcher liegt vor,
wenn die Aktiven der Gesellschaft wirtschaftlich liquidiert oder in liquide Form gebracht worden sind. Weiter ist
notwendig, dass die Unternehmung auch nach dem Verkauf weitergeführt wird.

 

Indirekte Teilliquidation

Liegt kein Mantelhandel vor, ist darauf zu achten, dass der Käufer der Anteile die Kaufpreiszahlung nicht über
die Gesellschaft finanziert. Sonst wird der Ertrag beim Verkäufer besteuert. Ein solcher steuerbarer Ertrag aus
indirekter Teilliquidation wird angenommen, wenn die Anteilsrechte aus dem Privatvermögen in das
Geschäftsvermögen der Käuferin oder des Käufers überführt werden und die Finanzierung des Kaufpreises durch
Ausschüttungen der Gesellschaft erfolgt. Wenn die innert fünf Jahren nach dem Verkauf ausgeschüttete Substanz im
Zeitpunkt des Verkaufes bereits vorhanden, nicht betriebsnotwendig und handelsrechtlich ausschüttungsfähig
gewesen ist, und diese Ausschüttung zur direkten oder indirekten Finanzierung des Verkaufspreises verwendet wird,
ist von einem steuerbaren Vermögensertrag auszugehen.
In diesem Zusammenhang sollte auf eine entsprechende Klausel im Abtretungsvertrag geachtet werden. Zu denken
ist dabei an die Gefahr, dass der Käufer auch erst nach erfolgtem Kauf eine Finanzierung über die Gesellschaft
vornehmen kann. Die Steuerfolge kann also noch während fünf Jahren nach dem Verkauf eintreten.

 

Fazit

Es ist deshalb ratsam, rechtzeitig vor der Veräusserung von Gesellschaftsanteilen die Beratung durch Fachpersonen, beispielsweise Anwältin oder Anwalt, sicherzustellen.

 

RA Jürg Schlatter, Rechtsanwalt und öffentliche Urkundsperson, Anwaltsbüro Schlatter Aepli Partner, Hauptstrasse 84, Kreuzlingen